Gaat de provincie het plan voor 120 flexwoningen op het terrein van de Balkweiterhoek in Zwaagdijk-West doorzetten? Volgens Gedeputeerde Staten is het plan financieel haalbaar, alleen Medemblik zegt van niet. Uit stukken die NH in het bezit kreeg via de Wet open overheid (Woo), zijn er twijfels over het haalbaarheidsonderzoek van de gemeente en woningcorporaties. Er is zelfs vanuit de provincie gedreigd om dan zonder steun van Medemblik door te gaan.
Het is 22 december 2022 als woningcorporaties De Woonschakel en Het Grootslag met hun berekeningen komen. 76 flexwoningen kosten in totaal 12.867.000 euro, omgerekend zo'n 169.000 euro per unit. Als ze er 10 jaar blijven staan, geeft het een negatief resultaat van 8,2 miljoen euro. Bij 15 jaar is het een negatieve rendement van 6,5 miljoen euro. En daar zitten de kosten voor bijvoorbeeld een aansluiting op de Westfrisiaweg, een geluidswal en het aansluiten van nutsvoorzieningen (water, gas, elektra) niet bij. Die worden beraamd op 4 miljoen euro.
Hoe de kosten onderbouwd zijn, wordt niet duidelijk. En dat is gelijk waarover betrokkenen beginnen. Ook binnen de gemeente Medemblik zelf. Een gemeenteambtenaar stuurt daarover intern een mail: "De financiële doorrekening van de [woning]corporaties is niet te beoordelen zonder een stedenbouwkundige visie voor het plangebied. Nu ligt er niet meer dan een globale presentatie, zonder financiële onderbouwing en zonder een stedenbouwkundige visie."
Irritatie bij provincie: 'Lijkt wel of ze er geen zin in hebben'
Ook bij de provincie heerst verbazing, maar ook irritatie. Zo blijkt uit provinciemedewerkers die een dag later met elkaar appen:
[23-12-2022 08:06:09]: Het lijkt er toch verdacht veel op dat ze er helemaal geen zin in hebben.
[23-12-2022 08:06:34]: We hebben nu zoveel tijd verspild…
[23-12-2022 08:07:11]: Ik dacht dat we duidelijk waren geweest in ons laatste gesprek en over de knoppen waar ze aan konden draaien, dus het soort woningen, het aantal, etc.
[23-12-2022 08:42:08]: Helemaal eens. Staat er ook zo in. Het is ook ongeloofwaardig om met deze getallen te rekenen voor flexwoningen.
Aan het einde van de middag stuurt een provincie-ambtenaar een mail aan de woningcorporaties. Met daarin het verzoek om de onderbouwing van de berekening door te sturen, nog voor het volgende overleg van 11 januari 2023.
"Wij achten het niet langer zinnig om het onderzoek voor te zetten"
Die onderbouwing komt er niet, maar tijdens het overleg wordt afgesproken dat extra onderzoek nodig is. De verbazing is dan ook groot bij de provincie, als er op 31 januari een brief komt van de gemeente Medemblik en woningcorporaties. Randvoorwaarden van de gemeente zouden leiden tot een nog negatievere businesscase, en dus is de boodschap: 'Wij achten het niet langer zinnig om het onderzoek voort te zetten'.
De provincie reageert per brief, waarin ze haar verbazing en teleurstelling uitspreekt. Maar Gedeputeerde Staten weigert zich erbij neer te leggen met het besluit van Medemblik en de woningcorporaties, en zegt het onderzoek zelf door te zetten.
Provincie dreigt gemeente buitenspel te zetten
In die brief wordt ook stevige taal geuit. Want als het plan voor flexwoningen financieel haalbaar blijkt, 'dan zullen wij overwegen om dit mogelijk te maken door het inzetten van het provinciaal instrumentarium op het gebied van ruimtelijke ordening'.
Het is ook een advies waar een beleidsadviseur van de provincie al eerder mee komt. In een mail uit hij zijn zorgen over de gang van zaken: "We geven namelijk alles uit handen. De regie en de inhoudelijke uitwerking. Of het ooit door de gemeenteraad komt en wanneer is maar de vraag."
Er wordt geopperd om een Provinciaal Inpassingsplan (PIP) te starten. Daarmee neemt de provincie de regie in eigen handen en wordt Medemblik buitenspel gezet. Zover is het tot nu toe niet gekomen.
Tekst gaat verder.
Provincie komt goedkoper uit
Wel komt de provincie - na het afronden van het haalbaarheidsonderzoek door Rotteveel M4 - tot een heel andere conclusie, dan wat de gemeente Medemblik en woningcorporaties begin dit jaar concluderen. De plannen zouden wel degelijk haalbaar zijn. Sterker nog, de provincie zegt voor 10,8 miljoen euro zo'n 120 flexwoningen te kunnen realiseren. Meer woningen dus voor minder geld, dan in de eerder gedane berekeningen van de woningcorporaties.
Een woordvoerder verklaart waarom de provincie twee miljoen euro goedkoper uit is voor meer woningen. "De woningcorporaties hebben gerekend met veel duurdere flexwoningen. In het haalbaarheidsonderzoek is gerekend met flexwoningen die voldoen aan het bouwbesluit voor niet-permanente bouw. Het gaat hierbij om een andere levensduur, kwaliteit en aanschafkosten."
Er wordt benadrukt dat het alleen nog maar gaat om 'een mogelijke uitwerking', en niet om een definitief plan. Bovendien moet Provinciale Staten zich er nog over buigen.
Reactie gemeente Medemblik: 'Wij werken niet mee aan dit plan'
"De gemeente Medemblik heeft in een eerdere fase een aantal randvoorwaarden meegegeven aan de provincie voor de ontwikkeling van de locatie Balkweiterhoek in Zwaagdijk-West. Deze randvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld de realisatie van een geluidswal, zijn voor de gemeente van essentieel belang.
De gemeente is verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke ordening in het belang van zowel de toekomstige als de huidige bewoners. In het haalbaarheidsonderzoek voor deze locatie dat in opdracht van de provincie is uitgevoerd, worden de gemeentelijke randvoorwaarden pas over 15 jaar of later gerealiseerd. De eerste vijftien jaar zou er sprake zijn van 120 woonunits met mogelijk enkele honderden extra bewoners, terwijl er geen sprake is van een acceptabele ruimtelijke kwaliteit. Dat alleen is voor de gemeente al voldoende reden om niet mee te willen werken aan dit plan."