Staat de woningmarkt in Noord-Holland op een kantelpunt? Er verschuift in ieder geval een hoop. De huizenprijzen dalen, de nieuwbouw stagneert en de hypotheekrente stijgt. Uit de cijfers blijkt dat de woningmarkt in ander vaarwater terechtkomt, maar het blijft lastig om een woning te kopen of verkopen. Hoe kan dat?
"Verkopers zullen hun verwachtingen moeten bijstellen en kopers hebben meer aanbod, maar kunnen minder lenen." Zo vat makelaar Robert de Joode de huidige stand van de woningmarkt in Noord-Holland in het kort samen. Maar biedt dit nog niet de hoognodige ademruimte op de woningmarkt.
De stijgende hypotheekrente
"De markt heeft nu echt last van de stijging van de hypotheekrente", legt De Joode uit. De Joode is directeur bij KRK Makelaars, met vijf vestigingen verspreid over de provincie. "De hypotheekrente is van 1,5 procent naar 4,5 tot 5 procent gestegen in één jaar."
De lage rente maakte het destijds aantrekkelijk om een hypotheek af te sluiten en een woning te kopen. Dat jaagde de markt flink aan, met name in Noord-Holland als duurste provincie. "Toen hadden we tussen de 15 en 50 bezichtigingen per woning", herinnert hij zich. Nu blijft dat steken rond de zes bezichtigingen.
"Er móet gebouwd worden en voor alle doelgroepen. Anders blijft starten op de woningmarkt nog steeds nagenoeg onmogelijk"
Door de stijgende hypotheekrente kan er dus minder geleend worden, maar het aanbod van woningen groeit. Om de ruimte op de woningmarkt bij te houden hanteert de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars (NVM) een zogeheten krapte-indicator, oftewel: Uit hoeveel woningen kan de gemiddelde woningzoekende kiezen? Het laatste kwartaal van 2021 lag deze op de recordlaagte van 1.3. Het derde kwartaal van 2022 was het omhooggeschoten naar 2.8. "Maar je hebt pas een evenwichtige markt met een krapte-indicator van rond de zes", vertelt Peter Boelhouwer, hoogleraar huisvesting aan de TU Delft.
De dalende huizenprijzen
Als de hypotheekrente stijgt, dan dalen de huizenprijzen. Dat economische gegeven onderstreept ook expert Boelhouwer. Maar deze daling is nog niet af te strepen tegen de stijgende hypotheekrente en maandlasten, zoals de energierekening.
In Noord-Holland zijn de prijzen nog steeds het hoogst, maar de prijzen dalen in sommige regio's ten opzichte van voorgaand kwartaal nog harder dan het landelijke gemiddelde van 5,8 procent. Zo dalen in de regio's IJmond, Haarlem en Groot-Amsterdam de prijzen met zo'n 8 à 9 procent.
Vanaf medio augustus is het woningaanbod met bijna 2.000 woningen toegenomen tot 7.910 beschikbare koopwoningen in Noord-Holland. Marc van der Lee, woordvoerder van de NVM verwacht dat veel mensen nu nog proberen mee te liften op het hoge prijsniveau. Maar het feit blijft dat er simpelweg te weinig woningen zijn.
"En op dit moment worden er te weinig woningen gebouwd, maar het beleid gaat vaak over de verdeling van woningen en dat is niet goed.", vertelt Chris van Zantwijk, makelaar en bestuurslid bij de NVM. "Er móet gebouwd worden en voor alle doelgroepen. Anders blijft starten op de woningmarkt nog steeds nagenoeg onmogelijk."
Niet alleen Amsterdam en Haarlem, maar ook het noorden is erg in trek, vertelt De Joode. "Het is een golfbeweging", legt hij uit. "De Amsterdammer gaat naar Zaanstad en de Zaankanter gaat naar Heerhugowaard."
Nederland heeft een woningentekort van 300.000, blijkt uit cijfers van de NVM. De enige manier om dat tekort op te lossen is met nieuwbouw, legt Van der Lee uit. "Maar dat komt nu in de vertraging door het besluit van de Raad van de State."
Druk op de nieuwbouw
De Raad van State heeft op 2 november geoordeeld dat de stikstof die bij de bouw van nieuwbouwprojecten vrijkomt niet buiten beschouwing kan worden gelaten. Daarmee gaat er een streep door de zogeheten 'bouwvrijstelling.'
"Je hebt die nieuwbouw nodig om het in beweging te brengen. Dan kan er een treintje aan verhuizingen ontstaan"
"En dat is zeker geen klein bier", benadrukt Van der Lee. "Er moet nu een milieueffectreportage komen van elk object dat ontwikkeld gaat worden. Dit gaat de boel in de vertraging gooien." Zo'n rapportage is ook nodig voor het verduurzamen van bestaande bouw. Dit verhoogt de druk op de woningmarkt, wat de prijs weer op kan drijven.
Op deze manier blijft de markt op slot zitten. "Je hebt die nieuwbouw echt nodig om het in beweging te brengen. Dan kan er een treintje aan verhuizingen ontstaan", aldus De Joode.
Hoe nu verder?
Een gemiddeld huis in Noord-Holland staat nu zo'n 27 dagen te koop en wordt drie procent boven de vraagprijs verkocht. "Dat is nog steeds hartstikke snel", vertelt Boelhouwer. De verkopende partijen zijn volgens de expert gewend geraakt aan een lage rentestand.
Het voorspellen van de toekomst van de woningmarkt blijft volgens Boelhouwer glazen bol kijken. "Het hangt bijvoorbeeld af van de oorlog in Oekraïne en hoe de economie zich ontwikkelt." Maar als de prijzen verder gaan dalen, dan dalen ze volgens Boelhouwer het eerst op de plekken waar ze het eerst zijn gestegen. "In Noord-Holland."
Stand van NH
Dit artikel maakt onderdeel uit van ons onderzoeksproject 'Stand van NH'. Hiervoor heeft NH Nieuws onderzoek laten doen door Kieskompas naar onderwerpen die inwoners van Noord-Holland het meest belangrijk vinden. Rondom de vier onderwerpen die het meest genoemd zijn in het onderzoek (wooncrisis, betaalbaarheid, levensonderhoud, gezondheidszorg en natuur) organiseren wij themaweken waarin we uitgebreid op de onderwerpen ingaan. Voor uitleg over de verantwoording van het onderzoek kunt u hier terecht.
Tip ons!
💬 Stuur een Whatsapp-bericht met een tip, foto of video naar 06-30093003 (handig om op te slaan in je telefoon)!
📧 Contacteer de redactie of journalisten bij jou in de buurt via ons tipformulier.
Op de hoogte blijven?
🔔 Blijf op de hoogte van nieuws uit jouw regio, download de gratis NH Nieuws-app via de App Store of de Google Play Store.