Optoppen staat in de belangstelling vanwege de enorme woningkrapte. Ook in Amsterdam zijn er inmiddels meerdere initiatieven op dit vlak. Toch ligt de grootschaligheid van optoppen nog niet in het verschiet: door de kosten, het bouwen zelf en vooral de regelgeving blijft dat lastig.
Kansen en uitdagingen van optoppen - NH Nieuws
Biedt optoppen een weg uit de wooncrisis? In heel Nederland is plek voor 100.000 extra woningen op daken van bestaande flats, denkt demissionair minister Hugo de Jonge. En wat betreft Thijs Müller, van Creative City Solutions, kunnen er in Amsterdam zo'n 10.000 nieuwe woningen worden gebouwd. Volgens eigen onderzoek van het bedrijf, dat VvE’s begeleidt met verduurzamings- en optopprojecten, zit de potentie vooral op naoorlogse galerijflats, veelal in Buitenveldert.
"In het verleden zijn we tegen technische problemen aangelopen"
Woningcorporaties doen ook onderzoek naar optoppen, maar zijn terughoudender dan Müller. Dat komt onder andere door ervaringen uit het verleden, vertelt Erik Nagengast, directeur Vastgoed bij woningcorporatie Rochdale. "In het verleden zijn we tegen technische problemen aangelopen. Je moet bijvoorbeeld het leidingwerk goed naar beneden zien te brengen. Dat zijn dure lessen geweest", zegt hij.
Ook nu weerhoudt de corporatie zich van grootschalig optoppen, omdat dat bouwtechnisch behoorlijk ingewikkeld is - en prijzig. "Het gaat om een complexe opgave voor relatief weinig woningen. Omdat je op een bestaand gebouw maar één of twee lagen kunt toevoegen. Daarmee is het ook kostbaar", aldus de directeur.
Hoe veilig is optoppen?
Met optoppen wordt vaak gebruik gemaakt van lichte en duurzame materialen. De afgelopen jaren zijn er meerdere branden geweest in de gevel- en dakconstructie van verduurzaamde woningen, waarbij de brand niet beperkt bleef tot één woning. Zo ook in het geval aan de Joan Muyskenweg.
Onlangs waarschuwde het NIPV (Nederlands Instituut Publieke Veiligheid) in een rapport dat er bij verduurzaamde woningen risico is op een snelle en onvoorspelbare branduitbreiding. Het NIPV concludeert dat huidige bouwregelgeving ontoereikend is om de risico’s te beperken van branden, bij toepassing van nieuwe (brandbare) bouwmaterialen en bouwmethoden.
Een ander punt: de veiligheidseisen. Als er woningen op een kantoor worden gebouwd, blijft voor het hele gebouw de kantoorveiligheidseisen gelden. Volgens brandweer Amsterdam-Amstelland is het veiliger als eigenaren de brandeisen van de nieuwe functie van het pand aannemen.
Uit hun rapport over de brand op de Joan Muyskenweg blijkt echter dat daar wél rekening is gehouden met de brandveiligheid van de nieuwe situatie. "Die brand had echter weinig met het vergunde niveau te maken, daar heeft men ontzettend veel pech gehad", vertelt een woordvoerder.
Müller denkt dat de kosten een stuk lager uit kunnen vallen, als optopwerkzaamheden tegelijkertijd worden uitgevoerd met renovatieklussen. "We staan nu op een punt dat we ons afvragen wat we gaan doen met die gebouwen. Je kan ze tegen de vlakte gooien, maar het is duurzamer om een nieuwe verdieping te creëren. Daarmee maak je een verdienmodel om het achterstallig onderhoud en verduurzaming aan te pakken", aldus Müller.
Zijn concept stuit echter op obstakels. Volgens Müller zijn de bouwkosten de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen en werkt gemeentelijk beleid ook niet bepaald mee.
Weerstand
Onder andere het eeuwenoude erfpachtsysteem in Amsterdam maakt structureel optoppen ingewikkeld. Als een pand in waarde stijgt, bijvoorbeeld door optoppen, kan de gemeente de erfpacht verhogen. Volgens Müller maakt dit het nu niet aantrekkelijk voor een beheerder om de investering te doen.
Ook zou hij graag het inspraakrecht van VvE's beperken. "Op dit moment moet 100 procent van de mensen het er mee eens zijn. Hoewel het heel belangrijk is om iedereen te horen, maakt dit het wel op dit moment heel lastig", vertelt hij.
"Regels zijn er ook om Amsterdammers te beschermen."
Wethouder Reinier van Dantzig laat echter weten hier niet aan te willen tornen. "Regels zijn er ook om Amsterdammers te beschermen en te voorkomen dat alles bij de rechter moet worden uitgevochten", zegt hij. Van Dantzig laat weten enthousiast te zijn over de kleinschalige mogelijkheden - binnen de huidige regels. "Ik zie het echt als maatwerk", vertelt hij.
De grootschaligheid die Müller wil is daarmee nog ver weg. Toch hoopt hij dat bedrijven en de gemeente hun aarzeling laten varen. Hierbij doet hij een beroep op de symboliek van de naoorlogse galerijflats. "Deze zijn gebouwd in de wederopbouwperiode, toen de overheid met gemeentes en marktpartijen de handen ineensloeg om systematisch, zoveel mogelijk woningen, in korte tijd te bouwen. Die mentaliteit hebben we eigenlijk weer nodig."
💬 Wil je niets missen uit Amsterdam?
- Blijf op de hoogte via nhnieuws.nl/amsterdam
- Mail je tips naar [email protected]
- Praat mee en deel jouw nieuws in onze speciale Amsterdamse Facebookgroep!
Tikfout gezien? Laat het ons weten via [email protected]
💬 Wil je niets missen uit Amsterdam?
- Blijf op de hoogte via nhnieuws.nl/amsterdam
- Mail je tips naar [email protected]
- Praat mee en deel jouw nieuws in onze speciale Amsterdamse Facebookgroep!
Tikfout gezien? Laat het ons weten via [email protected]