Een betaalbaar huis in Amsterdam is voor een groeiende groep mensen buiten bereik. Vooral voor middeninkomens daalt het aantal koop- en huurwoningen binnen hun budget. Dat blijkt uit een groot woononderzoek van de gemeente. Het college roept de landelijke overheid op bij te springen: "Amsterdam kan het niet alleen."
De betaalbaarheid van de Amsterdamse woningmarkt staat steeds meer onder druk. Middeninkomens kunnen nauwelijks meer aan een koopwoning komen. En Amsterdam wordt meer en meer een stad voor de rijken. Dat zijn de belangrijkste bevindingen van het onderzoek Wonen in Amsterdam 2023, dat vandaag is gepubliceerd.
WIA-onderzoek
Het onderzoek Wonen in Amsterdam (WIA) vindt elke twee jaar plaats. Het onderzoek en de cijfers van deze editie gaan over 2023. Het is de vijftiende keer dat het WIA-onderzoek is uitgevoerd. Het is de eerste keer dat ook Weesp is meegenomen in het onderzoek.
Volgens het onderzoek is het aantal particuliere huurwoningen sterk gegroeid. In 2013 was 22,3 procent van alle huizen in handen van particuliere verhuurders. In 2023 was dat bijna 31,6 procent. Het aandeel corporatiewoningen is juist gedaald, van 47 procent naar 39,5 procent. In diezelfde periode bleef het aandeel koopwoningen stabieler: dat daalde licht van 30,6 procent naar 28,9 procent.
Die particuliere woningen worden steeds vaker op de vrije markt verhuurd. Twee op de drie particuliere huurhuizen vallen in de vrije sector. In 2013 gold dat nog voor één op de drie particuliere huurhuizen.
In de vrije sector - huizen met een huur boven de liberalisatiegrens van 808,06 euro - zijn huurders gemiddeld een stuk duurder uit dan tien jaar geleden. In 2013 was de gemiddelde kale huurprijs van een particulier huurhuis 1180 euro. Tien jaar later is dat 1501 euro.
Duur wonen in een rijke stad
Wat ook stijgt: het Amsterdamse inkomen. Een gemiddeld netto maandinkomen van een huishouden in de stad ligt op 3674 euro. Dat ligt 233 hoger euro dan twee jaar eerder. Sinds 2011 maakte het inkomen niet meer zo'n grote sprong.
Verdeling inkomen per jaar van Amsterdamse huishoudens
| 2013 | 2023 | |
| Hoog (>€69.573) | 29,8% | 36,8% |
| Midden (€44.035 - €69.573) | 18,7% | 17,2% |
| Laag (<€44.035) | 49,5% | 46% |
Het percentage Amsterdammers met een groot inkomen stijgt dus snel. Maar het aandeel dure woningen groeit nog harder. Ruim 42 procent van alle huizen valt in het dure segment, terwijl 36,8 procent van de Amsterdammers een hoog inkomen heeft. Dat verschil neemt steeds verder toe.
Vooral de middeninkomens raken hierdoor in de knel. Zij maken 17,2 procent uit van de totale bevolking van de stad. Maar slechts één op de tien huizen valt in het middeldure huursegment of heeft een koopprijs van onder de 326.000 euro, de maximale leencapaciteit van een middeninkomen.
Scheefwonen
Hierdoor moeten veel Amsterdammers te veel betalen voor wonen. 27,8 procent van de dure huurhuizen worden bewoond door huishoudens met een laag of middeninkomen. Deze dure vorm van scheefwonen komt steeds vaker voor.
Goedkoop scheefwonen, waarbij groepen met een hoog of midden inkomen een sociale huurwoning bewonen, komt minder vaak voor. In 2023 was dat bij 17,5 procent van de sociale huurwoningen het geval. In 2013 was dat nog 21,6 procent.
Huurders zijn gemiddeld een groot deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. 1 op de 5 huurders betaalt meer dan 35 procent van het inkomen aan de verhuurder. In de particuliere geldt dit zelfs voor 1 op de 3 huurders.
Wet betaalbare huur
Zita Pels, wethouder voor Volkshuisvesting, schrijft aan de gemeenteraad dat het slinken van het middensegment 'uitermate zorgelijk' is. Ze wijst op de ambities en acties van het college om de stad betaalbaar te houden, maar: "Dit is niet voldoende. Amsterdam kan het niet alleen: het is buitengewoon belangrijk dat ook de huurprijzen in het middensegment gereguleerd worden."
Die regulering moet volgens Pels van het Rijk komen. De Wet betaalbare huur, van demissionair woonminister Hugo de Jonge, wordt op korte termijn behandeld door de Tweede Kamer. Als de wet het haalt, zal de liberalisatiegrens een stuk hoger komen te liggen. Concreet betekent dit dat een groot deel van de huizen die nu nog in de vrije sector vallen door de wet in de gereguleerde sector vallen.
"We hebben het Rijk hard nodig"
De verwachting is dat dat in Amsterdam grote gevolgen kan hebben voor de particuliere huurhuizen, de groep die de afgelopen jaren zo gegroeid is. De huur van tienduizenden huizen zou fors dalen, vaak met honderden euro's.
De wet is dan ook hard nodig, schrijft wethouder Pels. "We blijven de Tweede Kamer daarom op verschillende manieren oproepen om deze wet aan te nemen." Het college benadrukt zich te blijven inzetten voor voldoende sociale huur en inkomens voor de middengroepen. "We hebben hierbij het Rijk hard nodig, niet alleen voor de regulering van huurprijzen, maar ook voor de realisatie van betaalbare nieuwbouw woningen. De woningmarktcijfers van WIA onderstrepen het belang van deze inzet."