Amsterdamse woningcorporaties willen af van wet die verduurzamen bijna onmogelijk maakt

Op Sanders balkon in De Baarsjes moet je oppassen dat je niet per ongeluk een plantenpot omstoot - er passen nog net een paar stoelen tussen al het groen. Toen verhuurder Ymere aankondigde de sociale huurwoningen in zijn blok op te knappen, leverde dat voor Sander meteen de nodige stress op. "Veel moest ik weggooien, de rest heeft negen maanden lang binnen gestaan."

Inmiddels zijn de steigers aan de achterkant van zijn deel van het blok afgebroken. Behalve een opknapbeurt voor de gevels en de balkons zijn er ook brandwerende maatregelen genomen. "En het trappenhuis is schoongemaakt en geschilderd."

Renoveren én verduurzamen

Als Sander vanaf zijn opgeknapte balkon over de binnentuinen uitkijkt, zegt hij 'op zich best tevreden' te zijn. Zijn woonblok, zo'n honderd jaar geleden opgetrokken in de stijl van de Amsterdamse School, kan er weer even tegenaan. Maar verhuurder Ymere had eigenlijk grotere plannen. "Ze wilden ook isoleren", zegt Sander: "Betere beglazing bijvoorbeeld." Sander, die niet met zijn echte naam in het artikel wil, zag het wel zitten: dubbel glas kan veel geld schelen op de energierekening. "Dat wil toch iedereen? Goed idee ook om het te combineren met de gewone onderhoudswerkzaamheden. Zo zit je maar één keer in de overlast."

En Sander stond niet alleen in zijn enthousiasme. Van de 101 huishoudens spraken 56 zich in een stemming uit vóór de verduurzamingsplannen. 25 stemden tegen en 20 huishoudens brachten geen stem uit. Dat komt neer op steun van 69 procent van de uitgebrachte stemmen. Op het eerste gezicht een behoorlijk sterk mandaat.

Maar het is niet voldoende. Artikel 220 van het Burgelijk Wetboek Boek 7 stelt dat voorstellen voor grote werkzaamheden door de verhuurder 'redelijk' moeten zijn. Een abstracte term, maar de wet voorziet in een heldere vaststelling van die redelijkheid: als ten minste 70 procent van de huurders instemt met het plan van de huurder. 

Niet-stem is een 'nee'-stem

Een verhuurder mág daarna nog proberen om individuele stemmers over te halen, dus voor Ymere leek die 70 procent nog haalbaar. Maar zo simpel is het niet, vertelt Ymere-woordvoerder Coen Springelkamp. "Iedereen die niet stemt, wordt geteld als een 'nee'-stem." Zo geteld zijn er geen 25, maar 45 tegenstemmen. Het aandeel 'ja'-stemmers valt door deze rekenmethode lager uit: geen 69 procent, maar 55. Bij lange na niet genoeg.

In het complex aan de Witte de Withstraat, de Van Speykstraat en de Van Kinsbergenstraat had Ymere te maken met serieuze tegenstand. Enkele bewoners verenigden zich in een commissie en verspreidden een brief onder hun buren waarin ze in rode letters opriepen niet akkoord te gaan met de plannen. "Natuurlijk zijn wij niet tegen verbeteringen of tegen verduurzaming", schrijven de commissieleden. "Sterker, dit is hard nodig. Maar wij hebben wél bezwaar tegen de overhaaste manier waarop dit nu gebeurt."

De plannen waren volgens commissielid Bambi Bogert een beetje halfbakken. "Een voorbeeld: het vervangen van het glas is een goed idee. Maar veel hout in de kozijnen is verrot. Maar die kozijnen werden niet grondig aangepakt in het plan, terwijl die echt aan vervanging toe zijn." Ook gevelisolatie, volgens Bogert broodnodig in veel huizen, kwam niet in het plan voor. "Alsof je een lekke band op één plekje plakt, maar de andere gaten ongemoeid laat." Los daarvan werden huurders volgens Bogert behoorlijk onder druk gezet om vóór te stemmen. "Met brieven en sms'jes. Ze brachten ook onverwachte huisbezoeken om handtekeningen op te halen."

Dakisolatie

Uiteindelijk vroeg de bewonerscommissie aan Ymere om drie extra zaken op te nemen in het renovatieplan, waaronder gevel- en dakisolatie. Bogert: "Als je het doet, doe het dan goed."

Vooral die dakisolatie was voor bewoner Geertje Geurtsen een cruciaal punt. "Wij wonen op de hoogste verdieping, dus pal onder het dak. In de winter is het ontzettend koud en in de zomer bloedheet." Geurtsen, net als Bogert ook lid van de bewonerscommissie, was dan ook verguld toen Ymere in een tweede voorstel de dakisolatie wél had meegenomen in de verduurzaming. "Ik vond het heel lastig, maar ik heb uiteindelijk vóór gestemd."

Maar doordat twee andere punten niet mee werden genomen, bleef de rest van de commissie achter de tegenstem staan. "Nu die 70 procent niet gehaald is", vertelt woordvoerder Springelkamp, "doen wij alleen de al geplande onderhoudswerkzaamheden." Daarvoor is wettelijk gezien géén stemming nodig. "Elke euro kan je maar één keer uitgeven. Wij kijken wat elke extra euro aan investeringen oplevert qua energiebesparingen. Daarom kunnen we niet aan alle eisen tegemoet komen."

Verduurzamingsopgave

Want juist voor Ymere, de grootste wooncorporatie van de stad, is die verduurzamingsopgave behoorlijk groot. Tot en met 2027 is afgesproken dat Amsterdamse wooncorporaties tussen de 27.000 en 33.000 woningen verbeteren en verduurzamen. De helft daarvan zullen huizen met een laag energielabel zijn. Geen enkele corporatie heeft zoveel woningen met een E-, F- en G-label in het bezit als Ymere: 6877 in totaal.

Even verderop loopt Lot Berkelmans, gebiedsontwikkelaar bij wooncorporatie De Alliantie, door een kale woning in de Sara Burgerhartstraat. "Dit is een modelwoning", legt Berkelmans uit. "Bewoners in het complex konden hier zien wat onze verduurzamingsplannen precies inhouden." Met bordjes aan de muur is aangegeven wat de corporatie wil doen in het ruim 70 jaar oude gebouw, zoals het wegwerken van verwarmingsleidingen. Elk van de 105 appartementen heeft na de werkzaamheden ten minste energielabel C of hoger.

Een hele klus dus, zo'n inspraakprocedure - maar het wierp zijn vruchten af toen de stemming plaatsvond. Berkelmans, lachend: "Ik was zenuwachtig voor de uitslag, ja." Uiteindelijk heeft 72 procent van de huurders vóór gestemd. Voor Berkelmans en haar collega's reden om de champagne te openen. In het voorjaar van 2025 gaan de werkzaamheden van start.

In totaal heeft De Alliantie krap 4100 woningen met een E-, F- en G-label. Ook zonder een tijdrovende inspraakprocedure is het een monsterklus om een deel daarvan de komende jaren te isoleren. "Die procedure belemmert de uitvoering wel", geeft Berkelmans toe. Toch kan ze begrip opbrengen voor de hoge drempels in de wet. "We moeten niet vergeten naar de bewoners te luisteren."

Naar de rechter

Overigens is het niet zo dat het niet-behalen van de 70 procent automatisch betekent dat het hele project de prullenbak in kan, vertelt vastgoedadvocaat Joyce ten Brinke. "De verhuurder kan een procedure starten om het project op redelijkheid te laten toetsen. Zegt de rechter dat het redelijk is, dan móeten de huurders meewerken." De rechter kijkt dan naar alle factoren: van de aard en de duur van de werkzaamheden tot de financiële gevolgen voor de huurders.

Maar zo'n juridische stap is niet heel aantrekkelijk voor corporaties: zo sleepte een zaak tussen huurders op de Marnixkade en verhuurder Ymere jarenlang voort. Uiteindelijk vond de rechter 'het maatschappelijk belang zwaarder wegen', en besliste in oktober vorig jaar in het voordeel van Ymere.

Geen duurzaam dak

In het blok aan de Van Speijkstraat, de Van Kinsbergenstraat en de Witte de Withstraat komt het niet tot een rechtszaak. Ymere heeft de knopen geteld en laat alleen de kleinschalige renovatiewerkzaamheden uitvoeren.

Bewonerscommissielid Bambi Bogert noemt het wrang: zij en de anderen van de commissie worden volgens haar erop aangekeken dat de verduurzamingsoperatie niet doorgaat. "Wij hadden als bewonerscommissie goede hoop dat we er wel uit zouden komen met Ymere." Ze vindt dat Ymere beter had moeten aanpakken. Woordvoerder Coen Springelkamp bezweert dat Ymere de inspraakprocedure 'heel serieus' neemt.

Buurvrouw Geertje Geurtsen blijft voorlopig dus zitten met haar dungeïsoleerde dak. "Natuurlijk baal ik dat het niet doorgaat. En ik snap ook dat een corporatie lastige keuzes moet maken. Maar ik denk dat Ymere de bewoners beter had moeten meenemen aan het begin van het proces. Door de snelheid waarmee er gestemd moest worden is te weinig goodwill gekweekt."