Particuliere nieuwbouwprojecten (CPO) erg gewild, is het de oplossing voor de woningnood?

Westwoud, Hoogwoud, Wognum en Schellinkhout… Het lijkt wel alsof in ieder dorp in West-Friesland de jongeren wel oren hebben naar het bouwen van nieuwbouwwoningen in eigen beheer. De zogeheten CPO, oftewel Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Een hele mond vol.

Maar wat is het eigenlijk, een CPO? Particuliere, toekomstige bewoners organiseren zich in een stichting of vereniging, die zonder winstoogmerk nieuwbouw koopwoningen wil bouwen. De toekomstige bewoners zijn vanaf het begin betrokken bij de ontwikkeling en ze hebben invloed op wat er gebouwd wordt. Het resultaat is een straat of wijk, die goed past bij wat de bewoners willen terugzien in hun leefomgeving, en een hogere bewonerstevredenheid. 

Beste kans voor een woning

Het is de beste kans voor jongeren die 'niet heel rijk zijn', om aan een huis te komen, zegt Kor Buitendijk. Hij is de projectleider van CPO Spierland in Spierdijk. Daar zijn nu 21 van de 42 geplande woningen in aanbouw. Deze huizen zijn tot stand gekomen door bewoners uit Spierdijk, die zich verenigd hebben in het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Spierland.

Starters hebben het op dit moment erg moeilijk op de woningmarkt, want met de hoge huizenprijzen is het ontzettend moeilijk voor ze om een woning te kopen, ondanks een goede baan. En voor sociale huurwoningen zijn jarenlange wachtlijsten.

Er zitten volgens Buitendijk veel voordelen aan ‘vraag gestuurd’ bouwen. “Met een CPO heb je een aantal kosten niet, dus de woningen zijn goedkoper. En een gunstige grondprijs kun je uitonderhandelen. Mensen kunnen ook hun voorkeuren aangeven en er wordt zoveel mogelijk naar wens gebouwd. Daarbij leer je elkaar veel sneller kennen dan als allemaal mensen uit de rest van het land een huis in de buurt kopen.”

In opkomst

Deze manier van bouwen is niet nieuw, maar wel in opkomst. Dat stelt Clemens Mol, één van de initiatiefnemers van Cooplink, het kennisnetwerk voor wooncoöperaties. “Door de hoge woningnood wordt alles vloeibaar. We zien veel gemeenschappelijke initiatieven ontstaan, omdat de reguliere woningmarkt gewoon niet meer levert. Op Funda staan er geen betaalbare woningen, er zijn enorme wachtlijsten voor sociale huur en huur in de vrije sector is onbetaalbaar. Dan pakken bewoners hun kans en doen ze het wel zelf.”

Ook Marcel Trip, woordvoerder van de Woonbond, ziet dat het bouwen in eigen beheer in opkomst is in Nederland. Hij vindt het een 'prima manier' van bouwen, maar het is niet dat iedereen op deze manier aan een woning kan komen. “Het voorziet in een behoefte van mensen en het is betaalbaar, maar het is niet voor iedereen. Het heeft ook best wat voeten in de aarde. Daarom moeten we ook blijven inzetten op betaalbare huurwoningen.”

Brandbrief

Dat de markt voor starters echt lastig is, merkten ook Senna en Donna uit Wognum. Ook zij kunnen geen woning vinden in hun dorp. Begin vorige maand stuurden zij daarom een brandbrief naar de gemeente Medemblik over het tekort aan woningen voor starters in hun dorp en de wens om dit met een CPO aan te pakken. En een groep jongeren in Schellinkhout hebben er ook wel oren naar. De woonalliantie, een groep betrokken Schellinkhouters, zijn nu in gesprek met de gemeente om de mogelijkheden te verkennen. In dit project zitten eventueel ook woningen voor senioren.

Want voor senioren is het woningaanbod erg beperkt en zou deze constructie uitkomst kunnen bieden. De dorpsraad van Hoogwoud is zich daarom ook aan het oriënteren op een CPO voor jongeren en senioren.

Hobbyclub

Maar een CPO heb je niet zomaar. Er komt echt wel wat bij kijken, zegt Buitendijk. “Je moet iemand hebben die de kar trekt. Het is geen hobbyclub. Het is serieus werk. Maar er zijn experts en bureaus die het proces kunnen begeleiden.”

Zelf heeft Buitenwijk jarenlang woonwijken ontwikkeld. En met die kennis heeft hij het project weten te krijgen van een idee naar een uitvoerbaar plan. “Je begint met niks. We hadden geen grond, geen bestemmingsplan. We moesten mensen zoeken die het wilden en konden betalen. In Spierdijk praten we over miljoenen euro’s, 42 woningen. Je moet procedures weten en jongeren hebben die het graag willen. Dan is het lange adem en volhouden. Het is een hele reis.”

De ontwikkeling van de nieuwbouwwijk achter de bowlingbaan in Spierdijk duurde ongeveer vijf jaar. En dat is een van de grote nadelen. “Je koopt niet zomaar een huis en over een maand woon je. Dus voor mensen die morgen een huis willen, gaat een CPO niet werken”, legt Buitendijk uit.

Druk leven

Thijs Zwakman van vastgoedontwikkelaar Scholtens heeft CPO De Weere begeleidt. Een aantal jongeren uit De Weere wilden graag in het dorp blijven wonen of terug keren naar het dorp. Er was geen nieuwbouw beschikbaar. Zij hebben de koppen bij elkaar gestoken en samen met Zwakman is het gelukt om 12 woningen te ontwikkelen, die zijn opgeleverd in 2017. “Uiteindelijk moet iedereen zich wel realiseren dat er ook wat van je wordt gevraagd. Er wordt een actieve bijdrage gevraagd, je moet samen een vereniging of stichting starten en daarmee ook vergaderen en veel beslissingen nemen. Als je een druk leven hebt en een baan, dan komt het er wel echt bij.”

Wat ook veel mensen zich niet realiseren is dat er van tevoren kosten worden gemaakt, zoals bijvoorbeeld advieskosten en ontwerpkosten. Tot aan 1 januari 2020 konden CPO’s subsidie krijgen van de Provincie Noord-Holland, maar die is afgeschaft. “De provincie heeft vele jaren subsidie verleend aan collectieve zelfbouwprojecten en daarnaast kennis gedeeld met gemeenten en initiatiefnemers over zelfbouw in het algemeen.

De komende jaren zal de provincie andere accenten leggen in haar beleid om voldoende en passende woningen te realiseren. Noord-Hollandse gemeenten zijn inmiddels allemaal op de hoogte van de mogelijkheden van collectieve zelfbouw en de behoefte eraan. Ze zouden initiatiefnemers dus verder moeten kunnen helpen met kennis en praktische inzet”, laat woordvoerder Kaj Leers van Provincie Noord-Holland weten.

Zo roept het kersverse CPO in Schellinkhout de gemeente op in de oprichting te ondersteunen:

In Amsterdam wordt deze vorm van zelfbouw gestimuleerd. Daar hebben ze ook een subsidie om deze kosten te dekken, als de woningen ook duurzaam zijn. In de West-Friese gemeentes zijn deze subsidies er nog niet. En in hoeverre deze er komen en in welke mate gemeentes kunnen ondersteunen, is nog niet bekend.