Enthousiasme én zorgen over nieuwe huurwet: wat zijn de gevolgen voor Amsterdam?

Dat er íets moet gebeuren om de prijzen op de woningmarkt in toom te houden, daar lijken de meesten in Amsterdam het wel over eens. Zowel koop- als huurprijzen zijn de afgelopen jaren verder gestegen. Gevolg: vooral voor middengroepen is het steeds moeilijker om een huis te vinden in de stad. In de vrije sector is het voor starters en nieuwkomers vaak dringen.

947 euro voor een kamer

Yoav Weinberg, student staats- en bestuursrecht aan de UvA, kan erover meepraten. Nu woont hij nog in een studentenstudio. Maar: "In september ben ik klaar met studeren, en dan mag ik hier niet heel lang meer blijven." Voor een woning van een corporatie zijn de wachttijden te lang, voor een koopwoning verdient hij dan nog niet genoeg. 

Weinbergs enige optie: een huurhuis in de vrije sector. Hij vermoedt dat hij samen met vrienden een appartement zal moeten gaan delen. En zelfs dan mag hij flink gaan betalen, vreest hij: "Ik denk dat ik zeker 1.250 euro per maand kwijt ga zijn." Dat is geen irreële schatting: de gemiddeld huurprijs van een Amsterdamse kamer is volgens Kamernet.nl 947 euro. Nergens anders in ons land ligt die prijs zo hoog.

Wet betaalbare huur

Woonminister Hugo de Jonge heeft een ambitieus plan om de huren in de vrije sector deels te gaan reguleren. Als deze Wet betaalbare huur wordt aangenomen, zullen honderdduizenden huurwoningen in één klap niet meer in de vrije sector vallen. Die huren worden dan niet meer door de vrije markt bepaald, maar door het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Universitair docent Volkshuisvesting Barend Wind is positief over de wet van De Jonge. Hij wijst op de cijfers uit het WIA-onderzoek dat vorige week werd gepubliceerd. "Een kwart van de huizen in het dure segment wordt bewoond door mensen die dat eigenlijk niet kunnen veroorloven." De politieagent, de zorgmedewerker, de docent: het zijn de klassieke middengroepen die zullen profiteren van de lagere huren, stelt Wind. 

Populaire wet

Wind is niet alleen in zijn enthousiasme: een onderzoek van huurdersbelangenorganisatie Woonbond stelt dat 77 procent van de Nederlandse kiezers zo'n wet zou steunen. Het is aannemelijk dat de steun ook in Amsterdam groot zal zijn: de afgelopen jaren regende het berichten dat vooral hier de huren zijn geëxplodeerd. In Amsterdam is de populariteit van de gemiddelde huisbaas daardoor vergelijkbaar met die van een glas bedorven melk. Niet zo vreemd dus dat de meeste particuliere investeerders niet met naam en toenaam in een artikel genoemd wilden worden.

Betty Tania-Kalf, hoofd commercie bij AHAM Vastgoed, wil dat wel. Bang voor negatieve reacties is ze niet. "Iemand die mij kent, weet waar ik voor sta, en dat wij hele mooie dingen doen." AHAM zit al bijna 120 jaar in het Amsterdamse vastgoed. "Onze enige aandeelhouder is een stichting. Die heeft als hoofddoel om ontwikkelingssamenwerking te bieden in Afrika ten zuiden van de Sahara. 25 procent van onze kasstroom gaat daarheen."

Duikelende huurprijzen

Tania-Kalf geeft een rondleiding door een appartement dat AHAM twee jaar geleden heeft gekocht en heeft opgeknapt. 35 vierkante meter, gelegen op de bovenste etage tussen het Vondelpark en de Schinkel, met een ruim balkon op het westen. Er ligt eikenhout op de vloer en alle apparatuur glimt nog van de nieuwigheid. "Dit stond te huur voor 1.500 euro, maar als de wet erdoor komt valt dat terug naar 1.000 euro." Voor AHAM is het huis hierdoor een kostenpost.

Zo'n 500 van de 2.150 huizen van AHAM worden geraakt door de wet van de Jonge. Hierdoor kan AHAM de komende tien jaar 100 miljoen euro minder investeren. "Dat staat gelijk aan driehonderd middenhuurwoningen", licht AHAM-directeur Tim van Schijndel toe. "Voor collega's bij andere bedrijven geldt hetzelfde. Deze wet vergroot het echte probleem: het door de overheid veroorzaakte woningtekort." Van Schijndel vindt dat voorstanders van de wet te weinig oog hebben voor de gevolgen.

In het ergste geval moet AHAM over gaan op uitponden: vastgoedjargon voor het verkopen van een leegstaand huurhuis. "Dat hebben we met dit huis al gedaan", vertelt Tania-Kalf. Het appartementje stond voor 385.000 euro te koop maar is voor 440.000 verkocht. Het valt Tania-Kalf zwaar. "Wij zijn een verhuurder. Geen verkoper of handelaar. Maar op het moment dat je verlies gaat lijden, heb je geen andere keus meer." Het is de eerste keer dat AHAM een Amsterdams huis op Funda zette.

Critici van de wet zeggen dat meer investeerders ervoor zullen kiezen hun huizen te verkopen. Volgens een onderzoek dat gepubliceerd werd door ESB, een invloedrijk vaktijdschrift over economisch beleid, is dat al aan de gang. In 2023 verkochten huisbazen 6.800 woningen meer dan dat ze er kochten. "Een omkering van de ontwikkeling tussen 2016 en 2020, toen er sprake was van een opkoopgolf", schrijven de onderzoekers.

En wie koopt die vrijgekomen huurhuizen? Veel starters in Amsterdam hebben nog steeds het nakijken, stelt vastgoedadviseur CBRE. In een rapport berekent CBRE dat de gemiddelde uitpondwoning in Amsterdam ruim 430.000 euro kost. Maar een alleenstaande jonge starter in Amsterdam kan gemiddeld nog geen 310.000 euro lenen. Stelletjes of rijkere starters hebben nog wel kans, maar moeten dan alsnog concurreren met mensen met hogere inkomens. 

Volkshuisvestingsdocent Wind denkt dat het zo'n vaart niet zal lopen. "Slechts een klein deel van de investeerders zal daadwerkelijk gaan verkopen, is de verwachting."

Bovendien kochten particuliere beleggers de laatste jaren juist heel veel huizen op, mede door de aantrekkelijke winsten die er op de vrije huurmarkt konden worden gemaakt. Dat zij nu moeten verkopen, is voor voorstanders van de wet geen acuut probleem. 

Aanbod moet groeien

Over één ding zijn Tania-Kalf en Wind het in elk geval eens: een blijvende prijsverlaging van huur- en koophuizen zal pas op gang komen als er véél meer gebouwd gaat worden. "We moeten betaalbaar gaan bouwen voor een heel brede doelgroep", zegt Wind. "Eigenlijk moeten we weer terug naar de klassieke volkshuisvesting."

Tania-Kalf wijst erop dat dankzij particuliere investeerders de afgelopen jaren in Amsterdam ook tienduizenden huizen zijn bijgebouwd - ook voor de middenhuur. "Terwijl corporaties dat niet konden, door de verhuurdersheffing. Wij zijn dus een deel van de oplossing."

Amsterdamse huurders hopen vooral dat de huren omlaag gaan - en snel. Student Yoav Weinberg denkt dat de wet daarbij zal helpen. "Het zou positief zijn als de huurprijzen daadwerkelijk zouden dalen. Dat is een manier om tegemoet te komen aan een groep die veel minder vermogend is dan de huisbazen: de huurders."